Imagine a cena: assembleia lotada, decisão sobre investimento urgente em pauta, e o vizinho com muitos boletos de condomínio atrasados quer votar contra. O síndico hesita, o conselho discute, e a reunião vira confusão. Não são poucas as situações que se assemelham a essa. Você sabe o que fazer nessa hora?
Bom, nas próximas linhas vamos esclarecer como proceder diante de um caso como este.
Por lei o morador tem direito de participar e votar nas deliberações da assembleia desde que esteja quite com os débitos de condomínio (art. 1.335, inciso III, do Código Civil). Ou seja, sem dívidas pendentes, sejam mensais para despesas do dia a dia ou extraordinárias para investimentos.
O morador passa ser considerado inadimplente quando possuir boletos de condomínio em aberto com cotas:
– Ordinárias – despesas mensais recorrentes com limpeza, segurança, manutenção, etc.
– Extraordinárias – investimentos aprovados em assembleia como pintura da fachada ou troca dos elevadores.
– Fundo de reserva – despesas emergências não orçados
– Demais Despesas – despesas com água, gás, etc.
E para que ninguém tenha dúvidas quanto ao direito de votar, é muito importante que na abertura da assembleia o presidente deixe bem claro que “De acordo com o Artigo 1.335, só votam os moradores em dia com os débitos de condomínio“. Assim, o morador em atraso com suas obrigações condominiais até poderá participar da assembleia, mas perde o direito ao voto.
Porém, como tudo pode ser questionado quando falamos de legislação, existem algumas exceções à regra que devem ser analisadas. A seguir, você vai entender quais direitos esse morador possui quando falamos de assembleias. Vamos lá.
Em que ocasião o morador inadimplente pode votar?
Nas deliberações em que se discute situações especiais, como mudanças na fachada ou uso de áreas comuns que afetam o direito de propriedade e, portanto, exige a aprovação de 100% dos condôminos, o devedor poderá votar.
Esse direito refere-se ao domínio sobre a unidade autônoma (apartamento ou loja) e fração ideal nas partes comuns (elevadores, salão de festas, piscina, etc…), protegido pela Constituição Federal (Artigo 5º, XXII) e pelo Código Civil (Artigo 1.228).
Nesses casos, todos os moradores precisam votar para garantir justiça em decisões que afetam a coletividade do condomínio.
Outra exceção que gera muita discussão é quando envolve o morador que assinou um acordo de confissão de dívida com parcelamento.
Nessa hipótese caberá cautela do sindico, que poderá se basear no regimento interno, uma vez que no âmbito judicial o assunto não está sedimentado, pois há entendimento que considera o morado sem débitos vencidos e, portanto, com as parcelas em dia o morador recupera o voto. Enquanto outra, exige quitação total para ser considerado adimplente.
Assim, a solução mais segura é definir isso por deliberação em assembleia, evitando problemas futuros. Na prática, o condomínio decide. É importante registrar na convenção ou regimento interno.
Mas e quando o morador inadimplente insiste em participar da Assembleia?
A participação do morador inadimplente limita-se a uma presença passiva, como ouvinte. Preservando assim o direito de uso das áreas comuns, como salas de reunião ou salão de festas onde assembleias ocorrem.
Na prática, muitos condomínios adotam essa abordagem flexível onde ele senta, ouve a prestação de contas ou debates sobre rateios, mas sem o direito a voto. Isso mantém a ordem, promove transparência e reduz resistências.
O mesmo vale para inquilinos inadimplentes. O proprietário é o responsável legal pelos débitos (artigo 1.336, CC), e ele é quem perde o voto, mesmo que o locatário compareça à reunião.
E quais outros direitos possui o morador inadimplente quando tratamos de assembleias?
Ele pode ainda fazer parte do grupo de condôminos que querem convocar uma assembleia, uma vez que o síndico não faz a convocação desrespeitando os prazos da convenção. E também pode questionar o que foi aprovado em assembleia independentemente de débitos.
Quanto à convocação de assembleia, o artigo 1.350 do Código Civil é direto e menciona se o síndico não convocar nos prazos da convenção, 1/4 dos condôminos (25%) pode fazê-lo diretamente ao cartório de títulos e documentos. Não há exigência de quitação para assinar o requerimento.
Quando houver questionamento sobre as deliberações de uma assembleia, o condômino inadimplente poderá ajuizar uma ação pedindo para anular a assembleia irregular seja por falta de quórum, convocação falha ou deliberações abusivas, independentemente de ter ou não débitos condominiais.
Por fim, as assembleias não precisam se tornar campo de batalha por causa de moradores inadimplentes. Assembleias produtivas é sinal claro de governança e boa gestão.
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